El estudio del dinamismo del mercado inmobiliario de compraventa en España se realiza a partir de dos premisas (segunda mano y obra nueva) en diferentes niveles geográficos (Comunidad Autónoma, provincia y, finalmente, población). Las fuentes utilizadas son de información pública: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y el Catastro; y para el estudio se ha utilizado la ratio de rotación, porcentaje que mide las ventas anuales que se realizan cada 100 viviendas.
Según los datos recogidos por Tecnocasa, en relación con el dinamismo inmobiliario en Castilla y León podemos ver que la Comunidad tiene un dinamismo (2,13) por debajo de la media nacional (2,78 ventas cada 100 viviendas). A nivel nacional, las CCAA con un mayor dinamismo son las que lindan con el Mediterráneo, Andalucía, Comunidad de Madrid y Canarias. Castilla y León está a la cola del dinamismo inmobiliario. La provincia castellano y leonesa más dinámica es Valladolid (2,55), seguida de Segovia (2,37) y Burgos (2,31). Si acotamos más, las poblaciones más dinámicas en segunda mano son Medina del Campo, Miranda de Ebro y Ávila. En obra nueva, Soria, Burgos y León.
El precio de la vivienda usada en Castilla y León ha aumentado un 5,22% en tasa interanual. En este contexto, Valladolid destaca como la población con el mayor crecimiento, un 5,89%, lo que sitúa el metro cuadrado en la ciudad en 1.309 euros, según ha destacado Sergio Maroño, Área Manager y responsable del Grupo Tecnocasa en Castilla y León.
Es importante también destacar el aumento de potenciales compradores (demanda), que sólo en el mes de noviembre crece un 42% en comparación con el mismo mes de 2023. Por su parte, las compraventas de vivienda usada también crecen en la Comunidad, concretamente un 8,2%, aunque lo hacen de manera desigual. En Salamanca, por ejemplo, crecen un 22,67%, en Zamora (un 13,44%), en León (11,22%) y en Valladolid (10,45%), mientras que en Segovia y Soria bajan un -10,57% y un -5,9%, respectivamente.
Son datos del informe Análisis del mercado de la vivienda en Castilla y León, elaborado con la información de las operaciones de intermediación inmobiliaria y financiera realizadas por las oficinas del Grupo Tecnocasa en la Comunidad, donde el grupo cuenta con más de 25 oficinas franquiciadas. El estudio ha sido presentado esta mañana en rueda de prensa en Valladolid.
En la presentación también se ha tratado otro informe de la Cátedra Grupo Tecnocasa – Universitat Pompeu Fabra (UPF) de Análisis del Mercado de la Vivienda. El informe analiza el Dinamismo inmobiliario en Castilla y León (segunda mano y obra nueva) y su evolución en los últimos años.
PRECIO DE LA VIVIENDA Y CARACTERÍSTICAS
Javier Argumánez, Asesor de Área del Grupo Tecnocasa en Castilla y León, ha comentado que «el 54,3% de las viviendas vendidas en Valladolid este año está en la franja de entre 75.000€ y 150.000€». En el resto de las poblaciones analizadas también predominan las viviendas de esta franja de precios, como en el caso de Salamanca (57,6%), Palencia (46,9%) y Segovia (53,8%). Sin embargo, en Ávila, esta franja representa solo el 33,3% del total, siendo la mayoría de las ventas de viviendas realizadas de entre 75.000€ o menos (66,7%).
En relación con la demanda de viviendas, los pisos más solicitados por los potenciales compradores son de 3 dormitorios (67%) y con un precio de entre 100.000€ y 130.000€. En el caso de las casas, son casas adosadas (59,27%) y el posible comprador está dispuesto a pagar entre 250.000€ y 300.000€.
Respecto al comprador, en Valladolid, Salamanca y Palencia, el motivo principal de compra es primera vivienda, es decir, la vivienda se adquiere con el objetivo de residir en ella. Le sigue el motivo inversión para alquilar, que en Valladolid y Salamanca supera el 28%, mientras que en Palencia es menos destacado (9,4%). Finalmente, en todas las ciudades analizadas, predominan las ventas de viviendas de 3 dormitorios.
EL ALQUILER EN VALLADOLID Y SALAMANCA
El precio del alquiler en Valladolid ha crecido un 8,3% en 2024 (con el metro cuadrado a 8,5€) y un 47,7% de las viviendas alquiladas en la ciudad se encuentran en la franja de entre 400€ y 600€ al mes. Por su parte, la franja que más ha crecido es la de entre 600€ y 800€ al mes, que con un 44,6% del total, ha experimentado un crecimiento de más de 15 puntos porcentuales en el último año. En Salamanca, el precio sube un 6,3% (9€ el metro cuadrado), y un 52,9% de los alquileres en la ciudad está en la franja de entre 400€ y 600€, franja que hace un año englobaba un 68,8% de las operaciones.
FINANCIACIÓN PARA LA COMPRA DE UN INMUEBLE
Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa, ha comentado que, en Castilla y León, el 57,4% de los nuevos compradores que ha financiado la adquisición de un inmueble este año con un préstamo hipotecario lo ha hecho con un tipo de interés fijo, cifra que ha experimentado un aumento del 12,2% respecto al dato de hace un año (45,2%). Al mismo tiempo, ha disminuido la proporción de hipotecas a tipo de interés mixto, queahora se sitúa en el 41,2% del total (en 2023 fue del 51,2%). Cubero ha comentado que “la bajada de los tipos de interés ya se está trasladando a las hipotecas”, lo que ha supuesto una reducción en las cuotas de las hipotecas, tanto variables como fijas.
COMPRAR vs ALQUILAR
Si comparamos la compra de una vivienda en la ciudad de Valladolid vs el alquiler de la misma, vemos datos interesantes. Una persona que cuente con algunos ahorros previos puede obtener actualmente una cuota hipotecaria inferior a un alquiler. A modo de ejemplo, por un inmueble tipo de 101.000€ (77 m²), con una hipoteca de 80.800€ (80% del valor del inmueble), a un interés anual del 3% y a un plazo de 25 años, la cuota mensual del préstamo sería de 383€, mientras que la renta mensual al alquilar el inmueble subiría a 655€, con una diferencia a favor de la compra de 272€.
En Salamanca, por un inmueble de 127.000€ (76 m²), con una hipoteca de 101.600€ (80% del valor), a un interés anual del 3% y a un plazo de 25 años, la cuota mensual sería de 482€, mientras que la renta subiría a 685€, con una diferencia a favor de la compra de 203€. En ambas ciudades existe una diferencia favorable en la cuota hipotecaria respecto al alquiler superior a los 200€ mensuales.
